Luật Sư Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai

Tùy vào việc lựa chọn cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mà thời hạn giải quyết mà pháp luật quy định cũng khác nhau, cụ thể:

– Nếu nộp đơn đến Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền (trường hợp không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ tương đương) thì thời gian giải quyết là:

+ Thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện là không quá 45 ngày;

+ Thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là không quá 60 ngày;

+ Thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là không quá 90 ngày;

+ Cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai là không quá 30 ngày;

+ Cơ sở pháp lý: Khoản 3 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

– Nếu nộp đơn đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền (trường hợp có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ tương đương) thì thời gian giải quyết là:

+ Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm: không quá 06 tháng. Cơ sở pháp lý: Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

+ Thời hạn kháng cáo, kháng nghị: Kháng cáo quyết định là 07 ngày, bản án là 15 ngày; kháng nghị của Viện kiểm sát cùng cấp là 07 ngày đối với quyết định, 15 ngày đối với bản án; kháng nghị của Viện kiểm sát cấp trên trực tiếp là 10 ngày đối với quyết định, 01 tháng đối với bản án do Tòa án nhân dân ban hành. Cơ sở pháp lý: Điều 273, Điều 280 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

+ Thời hạn chuẩn bị xét xử và đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm (trường hợp có kháng cáo, kháng nghị): 05 tháng. Cơ sở pháp lý: Điều 286 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

+ Các thời hạn nêu trên là chưa tính các mốc thời gian Chánh án phân công thẩm phán giải quyết vụ án, chuyển hồ sơ/quyết định/bản án qua Viện kiểm sát, … Do đó, thời hạn giải quyết vụ án tranh chấp đất đai trên thực tế có thể từ 01 năm trở lên và phụ thuộc nhiều yếu tố khách quan và chủ quan khác.

Tranh chấp đất đai trên thực tế vô cùng phức tạp và khó khăn trong quá trình giải quyết. Để có thể nhận được bản án, quyết định của Tòa án xác định ai là người có quyền sử dụng đất đối với đất tranh chấp thì cần trải qua trình tự, thủ tục như sau:

1. Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã:

Bước 1: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Khi nhận được đơn của cá nhân, tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành các công việc sau:

– Xác minh yêu cầu giải quyết tranh chấp: Yêu cầu các bên cung cấp giấy tờ, tài liệu về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất mà mỗi bên đang nắm giữ, tìm hiểu, thẩm tra và xác minh dựa trên hồ sơ do ủy ban đang quản lý;

– Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải.

– Tổ chức hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Bước 2: Lập biên bản hòa giải thành hoặc biên bản hòa giải không thành

– Trường hợp hòa giải thành:

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung.

Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định.

– Trường hợp hòa giải không thành:

+ Một trong các bên được triệu tập lên hòa giải lần thứ hai nhưng vắng mặt thì Hội đồng hòa giải lập biên bản hòa giải không thành;

+ Các bên không thống nhất được phương án hòa giải hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

– Cơ sở pháp lý: Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP và khoản 57 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

2. Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:

Trong trường hợp hòa giải không thành, các bên nộp đơn và tài liệu, chứng cứ chứng minh đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

– Nếu thuộc trường hợp có giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ tương đương chứng minh là chủ sử dụng thì nộp đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân nơi có đất tranh chấp;

– Nếu thuộc trường hợp không có giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ tương đương chứng minh là chủ sử dụng thì được quyền lựa chọn một trong 02 cơ quan sau giải quyết:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này; Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp đất đai do người có thẩm quyền giải quyết thì gửi đơn khiếu nại đến cơ quan cấp trên trực tiếp hoặc nộp đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

+ Trực tiếp nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Cơ sở pháp lý: Điều 203 Luật Đất đai 2013.

Tranh chấp đất đai là tranh chấp bắt buộc phải thông qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã (căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP), do đó, một bộ hồ sơ khởi kiện đầy đủ thì cần có các loại giấy tờ, tài liệu sau đây:

– Đơn khởi kiện;

– Căn cước công dân, giấy xác nhận nơi cư trú của người khởi kiện (bản sao y);

– Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã (bản sao y);

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ tương đương (nếu có – bản sao y);

– Tài liệu, chứng cứ khác chứng minh nguồn gốc đất, quá trình sử dụng;

– Giấy ủy quyền, căn cước công dân của người ủy quyền (bản sao y).

Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải (Điều 202 Luật Đất đai 2013).

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai có thể chia thành 04 bước tương ứng với các khoản, được quy định tại Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP và Nghị định 148/2020/NĐ-CP)

Bước 1: Chuẩn bị trước khi tiến hành thủ tục hòa giải

Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;

b) Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; người có uy tín trong dòng họ, ở nơi sinh sống, nơi làm việc; người có trình độ pháp lý, có kiến thức xã hội; già làng, chức sắc tôn giáo, người biết rõ vụ, việc; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;

Bước 2: Tổ chức cuộc họp hòa giải

Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

Bước 3: Lập biên bản hòa giải

Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

Bước 4: Kết quả hòa giải

Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 của Luật Đất đai.

Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Sau khi hòa giải tại UBND cấp xã không thành, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền, quá trình giải quyết tranh chấp, Tòa án sẽ tiến hành hòa giải ít nhất 02 lần như sau:

– Lần 01: Trước khi thụ lý vụ án:

Trước khi Tòa án thụ lý vụ việc dân sự, nhằm hỗ trợ các bên tham gia hòa giải thỏa thuận giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án sẽ tổ chức buổi hòa giải tại Tòa án theo quy định của Luật hòa giải, đối thoại tại Tòa án.

– Lần 02: Sau khi đã thụ lý vụ án.

Quá trình giải quyết vụ án theo trình tự sơ thẩm, Tòa án sẽ tạo điều kiện cho các bên hòa giải để giải quyết vụ án theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Như vậy, ngoài thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã, pháp luật còn quy định về thủ tục hòa giải tại Tòa án để tạo điều kiện cho các bên tranh chấp thương lượng với nhau về việc giải quyết vụ án.