Sang tên sổ đỏ (hay còn được gọi là đăng ký biến động) là một trong những thủ tục pháp lý quan trọng bậc nhất trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bài viết sau đây sẽ đi tìm hiểu chi tiết về 05 trường hợp không được sang tên sổ đỏ từ ngày 01/07/2025 (Luật Đất đai năm 2024 đang có hiệu lực), người đi đăng ký cần lưu ý vấn đề sau:
Những trường hợp không được sang tên sổ đỏ từ 01/07/2025
Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 liệt kê 05 trường hợp không được sang tên sổ đỏ như sau:
- Đất không có một trong các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Đất đang có tranh chấp hoặc tranh chấp chưa được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
- Đất bị kê biên, bị áp dụng biện pháp khác để đảm bảo thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.
- Đất không còn thời hạn sử dụng.
- Đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Ngoài các trường hợp nêu trên, khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 còn quy định một số trường hợp không được sang tên sổ đỏ vì lý do bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không đủ điều kiện như sau:
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó.
- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành từ 01/7/2025 đã đưa ra những quy định rất rõ ràng và chặt chẽ về điều kiện, đối tượng cũng như thủ tục sang tên sổ đỏ. Việc nắm chắc các trường hợp không được sang tên sẽ giúp người dân chủ động trong các giao dịch nhà đất, tránh trường hợp bị từ chối sang tên do vi phạm pháp luật.
Xem thêm: 04 trường hợp đất lấn chiếm vẫn được cấp sổ đỏ từ 01/07/2025
Điều kiện sang tên sổ đỏ năm 2025
Theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2025, để được phép sang tên sổ đỏ thì phải đáp ứng đồng thời tất cả các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Đất không có tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bởi bản án, quyết định của Tòa án; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật, không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để đảm bảo thi hành án theo quy định của luật thi hành án dân sự;
- Đất phải còn thời hạn sử dụng đất. Nếu đất đã hết thời hạn sử dụng đất thì người sử dụng đất phải tiến hành gia hạn hoặc xin cấp lại sổ đỏ.
Thủ tục đã quy định rõ ràng nêu trên. Những ai chỉ có giấy viết tay và giấy tờ thời chế độ cũ cấp nhanh chóng liên hệ với ủy ban nhân dân cấp xã để được cấp giấy chứng nhận. Vi bằng không phải là giấy tờ chứng minh có quyền sử dụng đất, mọi người lưu ý khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên chuyển nhượng chỉ có vi bằng.
Thủ tục sang tên sổ đỏ theo quy định mới từ 01/07/2025
Theo Nghị định 151/2015/NĐ-CP, thủ tục sang tên sổ đỏ được thực hiện như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
- Hồ sơ cần chuẩn bị
Căn cứ vào quy định tại Mục II.1 B phần V Phụ lục 1 Nghị định 151/2015/NĐ-CP thì hồ sơ đăng ký sang tên sổ đỏ bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm Nghị định này;
- Giấy chứng nhận đã cấp;
- Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với từng trường hợp cụ thể (thừa kế, chuyển nhượng, tặng cho, …);
- Giấy tờ nhân thân, chứng minh quan hệ nhân thân (nếu có);
- Văn bản về việc đại diện theo quy định pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.
- Bộ hồ sơ khai thuế theo mẫu (mua tại nơi nộp hồ sơ), lưu ý loại đất đang sử dụng.
- Nơi nộp hồ sơ.
Theo quy định tại Mục I phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, cơ quan có thẩm quyền đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ gồm có:
- Một là, bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã;
- Hai là, Văn phòng đăng ký đất đai;
- Ba là, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Tùy thuộc vào chủ thể và nội dung đăng ký cụ thể mà một trong 03 cơ quan trên sẽ tiếp nhận hồ sơ. Nếu không thuộc thẩm quyền giải quyết của mình thì cơ quan sẽ hướng dẫn đến cơ quan có thẩm quyền. Đối với các trường hợp cá nhân, tổ chức nhận chuyển nhượng, nhận thế chấp, nhận tặng cho sẽ nộp hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc nơi có bộ phận một cửa.
- Hình thức nộp hồ sơ:
Người yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp hồ sơ theo một trong các hình thức dưới đây:
- Nộp trực tiếp tại các cơ quan đăng ký nêu trên;
- Nộp thông qua dịch vụ bưu chính;
- Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;
- Nộp trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh.
Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ
Theo quy định tại mục VI C phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền đăng ký đất đai tiến hành kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ. Trường hợp thành phần hồ sơ chưa đầy đủ theo quy định pháp luật thì cơ quan tiếp nhận trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.
Sau khi kiểm tra hồ sơ đã đủ theo quy định, cơ quan tiếp nhận sẽ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người yêu cầu đăng ký. Cơ quan có thẩm quyền đăng ký đất đai tiến hành kiểm tra toàn diện các điều kiện sang tên theo quy định của Luật Đất đai 2024. Trường hợp không đủ điều kiện thì cơ quan có thẩm quyền trả hồ sơ và thông báo lý do cho người yêu cầu đăng ký.
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Sau khi hồ sơ đề nghị sang tên được duyệt do đủ điều kiện, cơ quan có thẩm quyền đăng ký đất đai trực tiếp gửi phiếu chuyển thông tin xác định nghĩa vụ tài chính theo Mẫu số 19 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP đến cơ quan thuế. Người yêu cầu đăng ký đến cơ quan thuế để nhận thông báo về thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật mà không cần nộp thêm hồ sơ gì.
Khi nhận được thông báo từ cơ quan thuế, người có nghĩa vụ phải thực hiện nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước và gửi các chứng từ nộp thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan đăng ký đất đai đã nhận hồ sơ. Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ thì cũng quay lại nơi đã nộp hồ sơ sang tên để nộp văn bản xác nhận được miễn thuế, lệ phí của cơ quan thuế.
Bước 4: Cập nhật thông tin và trả kết quả
Sau khi người yêu cầu đăng ký và người có nghĩa vụ đã hoàn tất các thủ tục về thuế và nộp lại giấy tờ xác nhận, cơ quan có thẩm quyền đăng ký đất đai sẽ thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp mới hoặc xác nhận thay đổi trên sổ đã cấp và trao lại sổ cho người yêu cầu đăng ký.
Nếu người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ bằng phương điện điện tử thì sau khi tiếp nhận, hệ thống tiếp nhận hồ sơ của Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh gửi phản hồi kết quả tiếp nhận cho người yêu cầu đăng ký qua Cổng dịch vụ công hoặc thư điện tử hoặc các phương tiện điện tử khác, yêu cầu người đăng ký nộp lại hồ sơ bản chính khi nhận kết quả.
Thông thường không có ai nộp hồ sơ qua đường bưu chính vì sợ thất lạc và mất giấy tờ, đặc biệt giấy tờ bản chính lại là sổ đỏ. Và cũng chưa có trường hợp được giải quyết qua cổng thông tin điện tử. Trường hợp đổi luôn sổ thì có thể, còn cập nhật trên trang cuối của sổ thì người đăng ký vẫn phải nộp lại sổ cho cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật, mất thêm thời gian. Vì vậy, mọi người nên nộp trực tiếp để lấy biên nhận.
Thủ tục hành chính đã được liên thông với cơ quan thuế. Vì vậy, người dân chỉ cần nộp hồ sơ một nơi, tùy vào từng trường hợp cụ thể thì cơ quan đăng ký đất đai được quyền yêu cầu cung cấp thêm các văn bản khác để kiểm tra, chứng minh quá trình sử dụng đất hoặc cần thiết như bản vẽ để cấp mới sổ nếu người yêu cầu đăng ký không muốn cập nhật trang cuối của sổ hoặc sổ cũ không còn chỗ để cập nhật.
Trên đây là chia sẻ của Luật Nguyễn Hưng về vấn đề “05 trường hợp không được sang tên sổ đỏ từ 01/07/2025” mà bạn nên biết. Hy vọng bài viết sẽ mang lại những thông tin hữu ích dành cho bạn. Trong quá trình tìm hiểu thông tin, nếu bạn còn những thắc mắc nào cần được giải đáp. Hãy liên hệ Luật Nguyễn Hưng qua số điện thoại (028) 6650 6738 – (028) 6650 8738 để nhận được sự tư vấn hỗ trợ từ đội ngũ luật sư.
