Hiện nay, nhu cầu thuê nhà, mặt bằng, văn phòng để kinh doanh rất lớn. Có rất nhiều nguyên nhân xảy ra các vụ tranh chấp hợp đồng thuê nhà, mặt bằng, văn phòng như: do thiếu hiểu biết về pháp luật; do kết quả kinh doanh không tốt; do các sự kiện bất khả kháng; do một bên cố tình không thực hiện giao kết trong hợp đồng,… Vậy các tranh chấp hợp đồng thuê nhà, mặt bằng, văn phòng phổ biến là gì? Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà, mặt bằng, văn phòng như thế nào? Luật Nguyễn Hưng sẽ tư vấn giải đáp chi tiết trong bài viết này.
Quy định về hợp đồng thuê nhà, mặt bằng, văn phòng
Hợp đồng thuê nhà, mặt bằng, văn phòng là gì?
Theo Điều 472 Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà, mặt bằng, văn phòng là một dạng hợp đồng thuê tài sản tùy vào mục đích sử dụng.
Đặc điểm của hợp đồng thuê nhà, mặt bằng, văn phòng
Hợp đồng thuê nhà, mặt bằng, văn phòng có các đặc điểm tương tự như hợp đồng thuê tài sản, cụ thể là:
- Là hợp đồng có đền bù. Trong đó, một bên nhận được lợi ích từ bên kia chuyển giao thì phải chuyển giao lại cho bên kia một lợi ích tương ứng.
- Là hợp đồng song vụ.Theo đó, hợp đồng sẽ làm phát sinh quan hệ nghĩa vụ giữa các bên tham gia hợp đồng mà trong quan hệ nghĩa vụ đó mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau. Tương ứng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà.
- Là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản. Bên thuê có quyền sử dụng nhà cho thuê trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Tranh chấp hợp đồng cho thuê tài sản là gì?
Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản là tranh chấp liên quan đến giá cả và thanh toán hợp đồng thuê, cho thuê do Hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng có đền bù trong đó, bên cho thuê hướng tới việc thu được một khoản tiền khi cho người khác sử dụng tài sản của mình.
Nguyên nhân xảy ra tranh chấp hợp đồng thuê nhà, mặt bằng, văn phòng
Nguyên nhân khách quan
Nguyên nhân khách quan xảy ra tranh chấp hợp đồng thuê nhà, mặt bằng, văn phòng như sau:
- Sự biến động về giá cả, tỷ giá, cung cầu của mỗi quốc gia ở mỗi giai đoạn gây ảnh hưởng lớn đến lợi ích của các bên và có thể dẫn đến nguy cơ xảy ra tranh chấp;
- Sự kiện bất khả kháng như thiên tai, lũ lụt,… xảy ra sau khi đã ký kết hợp đồng mà không thuộc trường hợp được miễn trách nhiệm.
Nguyên nhân chủ quan
Nguyên nhân chủ quan xảy ra tranh chấp hợp đồng thuê nhà, mặt bằng, văn phòng gồm:
- Do sự chủ quan hoặc quá tin tưởng vào chủ thể còn lại trong khi soạn thảo hợp đồng có những điều khoản họ không đưa vào đã tạo ra lỗ hổng trong hợp đồng để bên kia lợi dụng dẫn đến tranh chấp;
- Do không tìm hiểu kỹ đối tác, tư cách chủ thể của người ký hợp đồng;
- Chủ thể tham gia hợp đồng thiếu hiểu biết về pháp luập, không chú trọng về các vẫn đề pháp lý mà chỉ quan tâm đến lợi nhuận;
- Do một bên cố tính không thực hiện giao kết trong hợp đồng làm ảnh hưởng đến bên còn lại;
Các tranh chấp hợp đồng thuê nhà, mặt bằng, văn phòng phổ biến
Đơn phương chấm dứt hợp đồng
Theo Điều 428 BLDS 2015, khi một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đồng thì bên còn lại có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và không phải bồi thường. Và khi đó, mâu thuẫn trong việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn đã thỏa thuận dẫn đến tranh chấp.
Ví dụ: A ký HĐ thuê nhà với B, nhưng B lại vi phạm nghĩa vụ của mình khiến B không thể đạt được mục đích là nhận nhà, nên A sẽ có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán nhà mà không bị coi là vi phạm nghĩa vụ và không phải bồi thường.
Tranh chấp về việc vi phạm nghĩa vụ thanh toán hay giá thuê
Nghĩa vụ thanh toán là nghĩa vụ phải thực hiện đúng, đủ theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng hoặc theo quy định pháp luật, trong trường hợp các bên không thỏa thuận. Nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng bao gồm nghĩa vụ thanh toán bắt buộc theo thỏa thuận hợp đồng như nghĩa vụ trả tiền trong hợp đồng mua bán tài sản tại Điều 440 BLDS 2015. Khi một bên chậm thanh toán theo quy định của hợp đồng cũng tạo ra mẫu thuẫn.
Ví dụ: Công ty A và B ký kết cho thuê 1 căn nhà tại Quận 1 TP.HCM và đã thỏa thuận ngày 20 hàng tháng sẽ thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà. Tuy nhiên đến ngày 22 của tháng sau, B vẫn chưa thanh toán cho A. Từ đây, mâu thuẫn xảy ra vì bên B chậm thanh toán tiền thuê nhà như đã cam kết.
Do bên thuê sử dụng nhà cho thuê không đúng mục đích
Theo Điều 480 BLDS 2015, bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận. Nếu bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Cũng chính vì thế, giữa hai bên đã xảy ra tranh chấp về vấn đề này.
Ví dụ: A cho B thuê tầng trệt của căn nhà mình đang ở với mục đích kinh doanh cửa hàng quần áo. Tuy nhiên, sau khi thuê B kinh doanh bán đồ ăn, làm ồn và ảnh hưởng đến việc sinh hoạt hằng ngày của A, A đã đơn phương chấm dứt hợp đồng. B nhận thấy việc này làm ảnh hưởng đến việc kinh doanh nên đã xảy ra tranh chấp.
Tranh chấp về việc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên cho thuê, người đi thuê
Việc thuê nhà và cho thuê nhà là một giao dịch dân sự, vì thế, pháp luật tôn trọng quyền, thỏa thuận giữa các bên. Tuy nhiên, nếu không có thỏa thuận thì tuân theo các quy định của pháp luật về nhà ở và dân sự trong vấn đề quyền và nghĩa vụ của người đi thuê. Khi các bên không thực hiện nghĩa vụ hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ bên còn lại có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bên kia bồi thường thiệt hại. Cả hai bên sẽ tranh chấp về vấn đề đó.
Ví dụ: A ký hợp đồng cho B thuê nhà của mình, trong đó có điều khoản yêu cầu sau 10h tối không được làm ồn, tránh sự phiền hà cho người khác. Tuy nhiên, B thường xuyên rủ bạn về nhà tổ chức nhậu, hát karaoke tới 1h- 2h sáng, mặc dù A đã nhắc nhở nhiều lần nhưng B vẫn không khắc phục tình trạng này. Cho nên A đã đơn phương chấm dứt hợp đồng, không cho B thuê nhà nữa do B đã vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng.
Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất viết tay
Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà, mặt bằng, văn phòng
Thương lượng hòa giải giữa 2 bên
Thương lượng là việc bàn bạc nhằm đi đến thỏa thuận giải quyết một vấn đề nào đó giữa các bên. Thương lượng là hình thức giải quyết tranh chấp không chính thức, không có sự can thiệp của bất kỳ cơ quan nhà nước hay bên thứ ba nào. Thương lượng thể hiện quyền tự do thỏa thuận và tự do định đoạt của các bên. Phần lớn các điều khoản giải quyết tranh chấp trong hợp đồng các bên đều quy định việc giải quyết tranh chấp bằng thương lượng khi có sự vi phạm hợp đồng.
Hòa giải là các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc, thỏa thuận để đi đến thống nhất một phương án giải quyết bất đồng giữa họ và tự nguyện thực hiện phương án đã thỏa thuận qua hòa giải.
Ưu điểm:
- Không đòi hòi thủ tục phức tạp;
- Không bị ràng buộc bởi các thủ tục pháp lý ngặt nghèo;
- Hạn chế tối đa chi phí;
- Ít phương hại đến mối quan hệ giữa các bên;
- Giữ được bí mật kinh doanh.
Nhược điểm:
- Đòi hỏi các bên đều phải có thiện chí, trung thực với tinh thần hợp tác cao, nếu không, việc thương lượng sẽ thất bại và lại phải theo một phương thức khác để giải quyết.
Khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền
Khi tranh chấp Hợp đồng phát sinh, nếu các bên không tự thương lượng, hòa giải với nhau thì có thể được giải quyết tại Tòa án. Tùy theo tính chất của Hợp đồng là kinh tế hay dân sự mà các tranh chấp phát sinh có thể được Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng kinh tế hay thủ tục tố tụng dân sự.
Ưu điểm:
- Các quyết định của Tòa án (đại diện cho quyền lực tư pháp của nhà nước) có tính cưỡng chế thi hành đối với các bên.
- Với nguyên tắc 2 cấp xét xử, những sai sót trong quá trình giải quyết tranh chấp có khả năng được phát hiện khắc phục.
- Với điều kiện thực tế tại Việt Nam, thì án phí Tòa án lại thấp hơn lệ phí trọng tài.
Nhược điểm:
- Thời gian giải quyết tranh chấp thường kéo dài (vì thủ tục tố tụng Tòa án quá chặt chẽ).
- Khả năng tác động của các bên trong quá trình tố tụng rất hạn chế.
5.3. Nhờ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà, mặt bằng, văn phòng
Trong trường hợp vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà, mặt bằng, văn phòng mà gặp khó khăn thì bạn đọc đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng Luật sư Nguyễn Hưng và Cộng sự để được hỗ trợ và tư vấn. Với đội ngũ luật sư đất đai giỏi và có nhiều kinh nghiệm qua thực tiễn các vụ án mà chúng tôi đã giải quyết:
- Tranh chấp đòi lại nhà cho thuê;
- Tranh chấp đòi lại đất cho thuê;
- Tranh chấp việc sửa chữa, tu bổ tài sản thuê;
- Tranh chấp về việc tài sản thuê đã đem thế chấp, cầm cố, bảo lãnh hoặc các biện pháp bảo đảm khác tại ngân hàng hoặc các cá nhân, tổ chức khác;
- Tranh chấp về cho thuê lại;
- Tranh chấp về bồi thường thiệt hại khi tài sản thuê bị hư hỏng, cháy, vỡ hoặc do thiên tai, lũ lụt gây ra;
- Các tranh chấp khác liên quan đến tài sản thuê và điều khoản trong hợp đồng thuê.
Nếu bạn đang có nhu cầu tư vấn về giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà, mặt bằng, văn phòng… Đừng ngần ngại hãy liên hệ ngay Luật Nguyễn Hưng qua số điện thoại (028) 6650 6738 – (028) 6650 8738 để nhận được sự tư vấn hỗ trợ từ đội ngũ luật sư.
