Nhà đất sổ chung là gì? Những rủi ro khi mua nhà đất sổ chung là gì? Khi mua nhà đất sổ chung để hạn chế rủi ro thì cần phải lưu ý điều gì? Có nên mua nhà đất sổ chung hay không? Tất cả sẽ được Luật Nguyễn Hưng tư vấn giải đáp cụ thể trong bài viết sau đây.
Nhà đất sổ chung là gì?
Nhà đất sổ chung có thể hiểu là có một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có thêm đồng sở hữu, đồng sở hữu là từ 02 chủ thể trở lên và các chủ sở hữu này không có các mối liên hệ ràng buộc. Nhà sổ chung có thể là do nhà đất chưa đủ điều kiện để thực hiện tách thửa hoặc nhà đất đủ điều kiện tách thửa nhưng chủ sở hữu chưa thực hiện việc tách thửa.
Những rủi ro khi mua nhà đất sổ chung
Rủi ro về tranh chấp giữa các chủ sở hữu
Chủ sở hữu luôn có quyền và nghĩa vụ giống nhau, khi có một hay nhiều chủ sở hữu muốn thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình mà không thống nhất được với các đồng sở hữu còn lại thì rất khó khăn và dễ xảy ra tranh chấp. Thông thường, chủ sở hữu đối với nhà đất sổ chung rất khó để sử dụng triệt để quyền lợi của mình đối với tài sản này.
Ví dụ: khi mua bán nhà đất sổ chung, chủ sở hữu không xác định rõ vị trí và diện tích thửa đất của mình. Các đồng sở hữu thường sẽ xuất hiện việc tranh giành những vị trí đẹp, thuận lợi mà không thể tự thỏa thuận với nhau, không thống nhất được lối đi chung,…
>> Tham khảo: Luật sư nhà đất TPHCM
Vấn đề tách sổ
Trường hợp nhà đất sổ chung không đủ điều kiện để tách thửa, không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa thì không thể thực hiện thủ tục tách thửa. Ảnh hưởng lớn đến việc chủ sở hữu muốn đầu tư, kinh doanh hoặc xoay chuyển nguồn vốn từ tài sản này.
Ví dụ: Diện tích đất riêng của chủ sở hữu trong phần đất chung nhỏ hơn diện tích tối thiểu để tách thửa thì chủ sở hữu không thể tách thửa.
Khó thế chấp ngân hàng
Chủ sở hữu có nhu cầu vay thế chấp ngân hàng thì thông thường thủ tục phải cần có sự đồng ý của các đồng sở hữu khác, nếu một trong các đồng sở hữu không đồng ý thì rất khó để ngân hàng duyệt khoản vay. Ngoài ra, có những ngân hàng còn yêu cầu chủ sở hữu phải thực hiện việc tách thửa trước khi làm thủ tục vay thế chấp.
Ví dụ: Chủ sở hữu muốn thế chấp tài sản là phần đất của mình trong phần đất chung để vay vốn ngân hàng, các đồng sở hữu khác không đồng ý vì sợ rủi ro nếu người vay không thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho ngân hàng, nên ngân hàng không thể thực hiện các thủ tục cho vay.
Rắc rối trong quá trình khai thác sử dụng
Trong quá trình khai thác sử dụng nhà đất chung sổ, chủ sở hữu thường không được tự ý khai thác sử dụng nhà đất này, khi có nhu cầu khai thác thì buộc phải có sự đồng thuận của các đồng sở hữu. Nhu cầu xây dựng, sửa chữa cũng khó thực hiện khi chưa thỏa thuận được, không ít chủ sở hữu phải bỏ ra một số tiền để thương lượng, hòa giải với các đồng sở hữu khác để đồng thuận cho yêu cầu khai thác sử dụng đất của mình.
Ví dụ: một chủ sở hữu muốn làm mái che, xây dựng thêm công trình phụ hoặc sửa chữa nhà nhưng các đồng sở hữu khác không đồng ý vì không muốn ảnh hưởng đến phần đất sử dụng chung.
2.5. Đất chung sổ khó chuyển nhượng
Cũng như việc khó khăn trong khai thác sử dụng, việc chuyển nhượng đất chung sổ cũng phải cần có sự đồng ý của các đồng sở hữu. Ngoài ra, các thủ tục pháp lý cũng rất khó khăn, có thể bị vướng mắc pháp lý.
Người có nhu cầu mua nhà đất khi gặp tình trạng nhà đất sổ chung cũng rất dè chừng, chủ sở hữu muốn chuyển nhượng thì phải giảm giá trị đất thấp hơn giá thị trường rất nhiều, có thể bị người mua ép giá.
Ví dụ: Chủ sở hữu đang cần vốn để làm ăn, kinh doanh nên muốn chuyển nhượng phần đất của mình, người mua ép giá thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Lúc này, chủ sở hữu vừa không thể vay vốn ngân hàng vừa khó mà tìm được người mua đất sổ chung, nên đành chấp nhận bán rẻ, bán tháo tài sản.
Dễ bị lừa đảo
Người mua không hiểu rõ pháp lý sẽ thường bị các đối tượng lừa đảo dụ dỗ mua nhà đất đã có sổ, giá rẻ. Sau khi đặt cọc thì mới phát hiện việc nhà đất chung sổ, lúc này nếu không tiếp tục mua thì có thể bị mất toàn bộ tiền cọc nhưng nếu tiếp tục chuyển nhượng thì sẽ có thể gặp nhiều rủi ro trong quá trình sử dụng, khai thác.
Ví dụ: Hiện nay có nhiều công ty bất động sản rao bán đất giá rẻ, đã được cấp sổ. Người mua không am hiểu nên khi đọc Hợp đồng không để ý các câu từ, bị dụ dỗ rằng sẽ có lợi nhuận lớn nên đã đặt cọc. Khi đến nơi thì mới thấy một mảnh đất to, chưa được phân lô, chưa được tách sổ, lúc này người mua mới ngỡ ngàng và rơi vào thế khó.
Những lưu ý khi mua nhà đất sổ chung để hạn chế rủi ro
Trước khi tiến hành mua
Người mua nhà phải tìm hiểu và nắm rõ các thông tin như:
– Tình trạng pháp lý của nhà đất: Có đang tranh chấp hay thuộc diện quy hoạch không
– Nhà đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa hay đang trong quá trình làm thủ tục xin cấp;
– Nhà đất có nhiều đồng sở hữu hay sở hữu riêng, nếu đồng sở hữu thì có khả năng thực hiện tách thửa hay không;
– Chủ đầu tư có uy tín không, những đồng sở hữu chung khác là ai;
– Xác định phần diện tích riêng của mình trong phần diện tích chung;
……..
Trong khi giao dịch
Người mua cần tìm hiểu kỹ các thủ tục, hợp đồng khi mua nhà sổ chung. Nắm kỹ quyền và nghĩa vụ của mình theo nội dung Hợp đồng. Phải cẩn thuận từ việc giao kết hợp đồng, kiểm tra tài sản thực tế, các thủ tục tiến hành giao dịch,…..
– Hợp đồng phải đáp ứng được quyền và nghĩa vụ của người mua;
– Kiểm tra tài sản trên Hợp đồng so với tài sản thực tế;
– Khi giao dịch xong cần đến Văn phòng Thừa phát lại để lập vi bằng, chứng kiến việc mua bán, cũng như các bước giao nhận tiền.
Câu hỏi thường gặp
Có nên mua nhà đất sổ chung hay không?
Ưu điểm của việc mua nhà đất sổ chung là giá thành rẻ hơn nhiều so với nhà đất được cấp sổ riêng, tuy nhiên rủi ro của việc mua nhà đất sổ chung là rất nhiều. Người mua cần cân nhắc kỹ giữa các ưu và nhược điểm của việc mua nhà đất sổ chung mà quyết định.
Nhà đất sổ chung có tách sổ được không?
Nhà đất sổ chung nếu đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mới được tách thửa, bao gồm phải đáp ứng được diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, nơi có nhà đất.
Mua đất sổ chung bằng giấy tay, chủ đất đem bán cho người khác thì có lấy lại được không?
Trường hợp mua đất sổ chung bằng giấy tay, chủ đất đem bán cho người khác thì có thể lấy lại được, nhưng không dễ dàng. Hiện tại, pháp luật không công nhận giao dịch chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay mà phải làm Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, việc mua đất sổ chung sẽ không phù hợp để công chứng, chứng thực nên việc mua bán bằng giấy tay rất phổ biến.
Tại Bộ luật Dân sự 2015 quy định, giao dịch dân sự đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Theo đó, trường hợp này nếu người mua đã thực hiện xong việc thanh toán thì có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự, sau đó yêu cầu chủ đất phải tiếp tục thực hiện giao dịch dân sự với mình và chủ đất phải tự giải quyết với người mua mới.
Bài viết trên là nội dung mà Luật Nguyễn Hưng muốn chia sẻ về “Nhà đất sổ chung là gì? Những rủi ro khi mua nhà đất sổ chung“. Hy vọng bài viết sẽ mang lại những thông tin và kinh nghiệm hữu ích dành cho bạn. Trong quá trình tìm hiểu thông tin, nếu bạn còn những thắc mắc nào cần được giải đáp. Hãy liên hệ Luật Nguyễn Hưng qua số điện thoại (028) 6650 6738 – (028) 6650 8738 để nhận được sự tư vấn hỗ trợ từ đội ngũ luật sư.
