Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Các loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào? Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ra sao? Luật Nguyễn Hưng sẽ giải đáp chi tiết các vấn đề này trong bài viết dưới đây.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng theo đó người sử dụng đất hợp pháp (gọi là bên chuyển nhượng sử dụng đất) chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác (gọi là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật dân sự, Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn liên quan.

Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực

Căn cứ Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết Luật đất đai cũng hướng dẫn về hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cụ thể như sau:

Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.

Theo Điều luật trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có người sỡ hữu hay được ủy quyền giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ký tên. Ngoài ra, hợp đồng này còn phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự mâu thuẫn, xung đột xảy ra giữa các bên tham gia hợp đồng. Về bản chất đây là sự tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi giao kết và thực hiện hợp đồng.

Xem thêm: Tranh chấp đất đai là gì? Có mấy dạng tranh chấp đất đai?

Các loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm các loại tranh chấp sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị làm giả;
• Giấy tờ không đầy đủ;
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình mà không có sự chấp thuận của tất cả các đồng sử dụng: trong giao dịch đất đai, có trường hợp quyền sử dụng đất của hộ gia đình nhưng khi giao dịch thì người bán cố tình không cho người mua biết, cũng không được công chứng để xem xét, xác minh đầy đủ vì vậy nếu có tranh chấp dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu;
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực.
• Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tiếp tục thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng sau khi đất đã sang tên cho bên nhận chuyển nhượng;
• Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất phát từ việc người sử dụng đất chuyển nhượng bằng giấy viết tay cùng một lúc cho nhiều bên;
• Ngoài ra, trong trường hợp nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của người thứ ba, thì người thứ ba có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ký kết để đảm bảo về quyền lợi của mình. Do đó, người thứ ba cũng có thể là chủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có vai trò liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của hợp đồng này;
• Những tranh chấp phát sinh từ nhiều nguyên nhân khác.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất đang tranh chấp. Nếu không thành thì ta sẽ giải quyết như sau(Điều 203 Luật Đất đai 2013):

Trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

Trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

• Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Phương thức giải quyết khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các bên tranh chấp tự thương lượng với nhau

Trước khi tiến hành hòa giải các bên tranh chấp có thể tự thương lượng, đàm phán và cùng nhau đưa ra cách giải quyết. Thương lượng là việc các bên cùng nhau bàn bạc, tự dàn xếp, tháo gỡ những bất đồng phát sinh để loại bỏ tranh chấp mà không cần sự can thiệp hay phán quyết của bên thứ ba. Đây cũng chính là phương thức giải quyết an toàn nhất, không mang tính ràng buộc mà có ý nghĩa khuyến khích các bên tự thực hiện, tiến hành tùy thuộc vào ý chí thống nhất của các bên. Kết quả của việc thương lượng phụ thuộc vào thái độ thiện chí, hợp tác của các bên tranh chấp.

Ưu điểm của việc tự thương lượng: đơn giản, hiệu quả, nhanh chóng, thuận tiện, ít tốn kém chi phí của các bên. Các bên có tranh chấp cũng có thể bảo vệ uy tín của mình.

Nhược điểm của việc tự thương lượng: không chịu bất kì ràng buộc của nguyên tắc pháp lý hay quy định khuôn mẫu nào về giải quyết tranh chấp nên không được đảm bảo thi hành bằng cơ chế pháp lý mang tính bắt buộc.

Hòa giải ở cơ sở thông qua hòa giải viên hoặc hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn

Khi có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ giải quyết tranh chấp đó để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Hòa giải là nguyên tắc, cách thức trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hòa giải ở cơ sở là việc hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp. Trong đó, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc phạm vi hòa giải ở cơ sở (quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định số 15/2014/NĐ-CP ngày 27/02/2014 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật hòa giải ở cơ sở). Cơ sở được hiểu là thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố, khối phố và cộng đồng dân cư khác. Theo đó, khi có căn cứ tiến hành hòa giải (Một bên hoặc các bên yêu cầu hòa giải; Hòa giải viên chứng kiến hoặc biết vụ, việc thuộc phạm vi hòa giải; hoặc theo phân công của tổ trưởng tổ hòa giải hoặc đề nghị của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan) thì hòa giải ở cơ sở được tiến hành.

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên không thương lượng, tự hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Ưu điểm của việc hòa giải: Cơ hội thành công cao hơn thương lượng vì có người thứ ba làm trung gian hòa giải cho các bên. Người thứ ba là người có chuyên môn, kinh nghiệm, am hiểu lĩnh vực và vấn đề đang tranh chấp. Kết quả hòa giải được ghi nhận và chứng kiến bởi người thứ ba nên mức độ tôn trọng và tự nguyện tuân thủ các cam kết cao hơn thương lượng.

Nhược điểm của việc hòa giải: Chi phí cho hòa giải tốn kém hơn thương lượng. Uy tín của các bên tranh chấp dễ bị ảnh hưởng hơn thương lượng.

Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự

Các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Theo quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ngày 05 tháng 05 năm 2017 về hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án: đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án. Chính vì vậy, đối với tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên có thể trực tiếp khởi kiện đến Tòa án mà không cần phải trải qua thủ tục hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn trước đó.

Ưu điểm của việc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết: Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có tính cưỡng chế cao giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp một cách tốt nhất.

Nhược điểm của việc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết: thiếu linh hoạt do phải tuân theo quy định của pháp luật quy định; tốn kém thời gian vì có thể bị kéo dài thậm chí bị trì hoãn.

Xem thêm: 3 cách giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật

Nhờ luật sư giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Luật Nguyễn Hưng

Đối với các tranh chấp liên quan đến đất đai thường sẽ rắc rối, phức tạp, đặc biệt khó khăn đối với những người không có kiến thức chuyên môn. Vì vậy, để đảm bảo tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì các chủ thể sẽ nhờ đến sự trợ giúp pháp lý từ luật sư nhà đất để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi nhờ luật sư, khách hàng sẽ nhận được:

• Tư vấn, hỗ trợ khách hàng các vấn đề pháp lý liên quan đến việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Giải thích các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Nghiên cứu vụ việc và đưa ra các giải pháp tốt nhất để khách hàng lựa chọn.
• Tham gia quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền với tư cách là Đại diện theo ủy quyền, Luật sư bảo vệ nhằm đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng.

Trên đây là tư vấn giải đáp về vấn đề “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Nếu bạn đang có nhu cầu tìm luật sư tư vấn về luật đất đai nhà ở. Đừng ngần ngại hãy liên hệ ngay Luật Nguyễn Hưng qua số điện thoại (028) 6650 6738 – (028) 6650 8738 để nhận được sự tư vấn hỗ trợ từ đội ngũ luật sư.