Thế chấp quyền sử dụng đất là gì? Đặc điểm, phân loại thế chấp quyền sử dụng đất như thế nào? Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất ra sao? Tất cả sẽ được Luật Nguyễn Hưng tư vấn giải đáp trong bài viết sau đây.
Thế chấp quyền sử dụng đất là gì?
Thế chấp là một cách thức mà bên có quyền và bên có nghĩa vụ lựa chọn để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ thông qua một tài sản và giá trị của tài sản này có thể tương đương hoặc lớn hơn giá trị của nghĩa vụ.
Thế chấp quyền sử dụng đất là một dạng cụ thể của thế chấp tài sản, là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo việc thực hiện các nghĩa vụ dân sự. Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất được phép xử lý quyền sử dụng đất của bên thế chấp trong tường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình trong nội dung hợp đồng.
Ví dụ: Ông A dùng quyền sử dụng 1000m2 đất nông nghiệp tại Long An đã được nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho ông A thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ khoản vay 1 tỷ của ông tại Ngân hàng Y.
Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, đối tượng thế chấp là quyền sử dụng đất
Trong thế chấp đất đai, tài sản đối tượng dùng để thế chấp không phải là đất đai mà là quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất phải luôn gắn liền với đất đai. Như đã phân tích ở trên, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đại diện sở hữu và thống nhất quản lý.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng ổn định và lâu dài. Do đó, khi thế chấp đất đai này, người thế chấp đất chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu đất.
Thứ hai, trong quan hệ pháp luật về thế chấp đất đai, bên thế chấp đất đai được tiếp tục khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ chính thửa đất đai đó
Khi thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp đất có các nghĩa vụ chuyển giao cho bên nhận thế chấp các giấy tờ pháp lý chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng một số loại giấy tờ liên quan khác để đảm bảo bên thế chấp phải thực hiện nghĩa vụ dân sự mà không có chuyển giao quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho bên nhận thế chấp. Trong thời gian thế chấp này, bên thế chấp đất đai vẫn tiếp tục được các quyền sử dụng đất, tức là quyền được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ chính thửa đất đai đó. Khi nghĩa vụ trả nợ này được thực hiện đầy đủ theo đúng thỏa thuận của hợp đồng thế chấp, bên thế chấp này vẫn được quyền sử dụng đất căn cứ theo quy định của pháp luật.
Thứ ba, thế chấp đất đai phải được tuân theo trình tự, thủ tục nhất định
Trình tự, thủ tục về thế chấp đất đai được căn cứ quy định chặt chẽ hơn so với các biện pháp bảo đảm khác và được điều chỉnh bởi các quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 và các bộ luật về đất đai. Theo đó, việc thế chấp đất đai này phải được lập thành văn bản, được công chứng và phải đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Theo Điều 3 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP). Hơn nữa, Bộ luật dân sự 2015 cũng quy định, ngoài thế chấp đất này, bên thế chấp đất đai được quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất hoặc thế chấp tài sản của người thứ ba gắn liền với đất đó.
Thứ tư, thế chấp đất đai là biện pháp bảo đảm đối vật
Trong quan hệ hợp đồng, người có quyền thường đòi hỏi một biện pháp bảo đảm khi thực hiện nghĩa vụ. Biện pháp bảo đảm này có thể là biện pháp bảo đảm đối nhân hoặc biện pháp bảo đảm đối vật. Theo đó, thế chấp đất đai là một dạng của bảo đảm đối vật, bởi lẽ thế chấp đất đai quy định rằng bên nhận thế chấp (bên có quyền) có thể xử lý phần tài sản thế chấp để thu hồi khoản vay của mình trong trường hợp đến hạn thanh toán mà bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Ở đây đối tượng của quyền thế chấp chính là phần tài sản thế chấp đất đai. Đây chính là sự khác biệt đối với biện pháp bảo đảm đối nhân.
Phân loại thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất và thế chấp một phần quyền sử dụng đất
Từ Điều 318 Bộ luật dân sự 2015 có thể hiểu thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất là việc bên thế chấp dùng toàn bộ quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp kể cả vật phụ. Thế chấp một phần quyền sử dụng đất thì ngược lại với thế chấp toàn bộ khi bên thế chấp chỉ trích một phần tài sản để tiến hành thế chấp. Trường hợp toàn bộ quyền sử dụng đất có vật phụ thì vật phụ cũng thuộc tài sản thế chấp.
Thế chấp bảo đảm nghĩa vụ cho chính mình và thế chấp bảo đảm nghĩa vụ cho người thứ ba
Thế chấp bảo đảm nghĩa vụ cho chính mình là việc bên thế chấp bằng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp. Ví dụ: Ông X thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại Mỹ Tho là tài sản do ông đứng tên để đảm bảo cho nghĩa vụ của ông X trả nợ 500 triệu tại ngân hàng Y.
Thế chấp bảo đảm nghĩa vụ cho người thứ ba là việc bên thế chấp bằng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp. Ví dụ: Ông B, bà H đồng ý thế chấp tài sản của mình là quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở tại Quận Y để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho khoản vay 3 tỷ của công ty K tại ngân hàng SCB. Trường hợp công ty K không trả nợ, ngân hàng SCB sẽ xử lý tài sản thế chấp của ông B, bà H để thực hiện nghĩa vụ trả nợ của công ty K.
Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất cần đáp ứng đủ các điều kiện dưới đây thì mới có thể thực hiện quyền thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất:
Thứ nhất, sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: để có quyền thế chấp, người sử dụng đất cần có văn bản pháp lý chứng nhận rõ ràng quyền sử dụng đất của mình, thường là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan chức năng cấp.
Thứ hai, đất hoàn toàn không bị tranh chấp: một điều kiện quan trọng để thực hiện quyền thế chấp là đất không bị tranh chấp. Điều này đảm bảo tính rõ ràng và an toàn pháp lý trong việc thế chấp tài sản.
Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên là một yếu tố quan trọng để đảm bảo sự thi hành án, giữ cho quyền sử dụng đất của bên thế chấp không bị ảnh hưởng. Điều này đảm bảo tính an toàn và đáng tin cậy trong việc thực hiện quyền thế chấp.
Thứ tư, quyền thế chấp đất chỉ được áp dụng trong thời hạn sử dụng đất đã được quy định. Điều này nhằm đảm bảo rằng việc thế chấp chỉ áp dụng cho thời gian đã được quy định và sau đó, quyền sử dụng đất sẽ được trả lại cho người sử dụng đất ban đầu.
Khi người sử dụng đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên, họ có quyền sử dụng đất của mình để thế chấp, nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự hoặc tài chính. Điều quan trọng là người sử dụng đất cần thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan, bao gồm đăng ký và thông báo với các cơ quan chức năng về việc thế chấp. Đồng thời, họ cũng phải tuân thủ các nghĩa vụ dân sự một cách nghiêm túc để tránh vi phạm và mất quyền sử dụng đất.
Những loại đất sau được quyền thế chấp quyền sử dụng đất
Các loại đất sau đây có thể được thế chấp:
– Nhà nước giao đất trong hạn mức thuộc vào trường hợp là đất nông nghiệp: Đây là đất được cấp phép sử dụng cho mục đích nông nghiệp và người sử dụng đất có quyền thế chấp đất này để đảm bảo thực hiện các cam kết tài chính hoặc nghĩa vụ dân sự. Điều quan trọng là đất nông nghiệp phải nằm trong phạm vi hạn mức quy định để có thể thế chấp.
– Nhà nước giao đất và thu tiền sử dụng một lần hoặc hàng năm: Đây là loại đất mà người sử dụng đất phải đóng tiền thuê sử dụng đất cho Nhà nước. Trong trường hợp này, người sử dụng đất có quyền thế chấp đất này để đảm bảo các nghĩa vụ tài chính hoặc nghĩa vụ dân sự.
– Thuê đất và trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê: Đây là trường hợp đất được thuê và phải trả một lần toàn bộ tiền đất cho thời gian thuê. Trong trường hợp này, người sử dụng đất có quyền thế chấp đất này để đảm bảo việc thực hiện các cam kết tài chính hoặc nghĩa vụ dân sự trong thời gian thuê.
– Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất: Đất đã được công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi Nhà nước cũng có thể được thế chấp. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất sử dụng đất làm tài sản thế chấp để đáp ứng nhu cầu tài chính hoặc nghĩa vụ dân sự.
Nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng, nhận thừa kế quyền sử dụng đất: Đất đã được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng hoặc thừa kế từ người khác cũng có thể được thế chấp. Điều này mở ra cơ hội cho người sử dụng đất sử dụng tài sản đất làm tài sản thế chấp để đáp ứng các nhu cầu tài chính hoặc nghĩa vụ dân sự của mình.
quyền thế chấp quyền sử dụng đất áp dụng cho một loạt các loại đất khác nhau, đảm bảo tính linh hoạt và tiềm năng kinh tế cho người sử dụng đất.
Thời điểm được thế chấp quyền sử dụng đất
Theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định như sau:
– Người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận;
– Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
– Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện quyền.
Vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất
Thứ nhất, thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp để khai thác đất đai có hiệu quả.
Thứ hai, thế chấp quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho người có quyền sử dụng đất giải quyết nhu cầu về vốn trong quá trình sử dụng đất.
Thứ ba, thông qua thế chấp quyền sử dụng đất, các Tổ chức tín dụng vừa thực hiện phòng ngừa có hiệu quả rủi ro, vừa thực hiện chức năng luân chuyển vốn cho nền kinh tế.
Trên đây là nội dung chia sẻ của Luật Nguyễn Hưng về các vấn đề liên quan tới “Thế chấp quyền sử dụng đất“. Hy vọng bài viết sẽ mang lại những thông tin hữu ích dành cho bạn. Trong quá trình tìm hiểu thông tin, nếu bạn còn những thắc mắc nào cần được giải đáp. Hãy liên hệ Luật Nguyễn Hưng qua số điện thoại (028) 6650 6738 – (028) 6650 8738 để nhận được sự tư vấn hỗ trợ từ đội ngũ luật sư.
Trân trọng ./.
