Việc mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ tiềm ẩn những rủi ro rất lớn vì những trình tự, thủ tục, hồ sơ pháp lý phức tạp. Vậy nhà đất chưa có sổ đỏ có bán được không? Mức phạt khi mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ là bao nhiêu? Trường hợp nào được mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ? Trình tự thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ như thế nào? Tất cả sẽ được Luật Nguyễn Hưng giải đáp cụ thể trong bài viết sau đây.
Nhà đất chưa có sổ đỏ có bán được không?
Căn cứ quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
(1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;
(2) Đất không có tranh chấp;
(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
(4) Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện nêu trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013.
Do đó, đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là một trong những điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ 2 trường hợp:
+ Nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013: Khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng khi có Sổ đỏ hoặc đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ.
+ Theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013: Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng.
Mức phạt khi mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ là bao nhiêu?
Căn cứ vào khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện bị phạt tiền với mức như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực đô thị trong trường hợp không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai;
b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với khu vực đô thị trong trường hợp không đủ từ hai điều kiện trở lên quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai.
Lưu ý: Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân, tối đa là 40 triệu đồng.
Tóm lại, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có Sổ đỏ (thỏa mãn các điều kiện còn lại) có thể bị xử phạt từ 03 – 05 triệu đồng đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn, từ 05 – 10 triệu đồng đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đô thị.
>> Xem thêm: Luật sư tư vấn đất đai tranh chấp
Các biện pháp khắc phục hậu quả như thế nào?
Ngoài hình thức phạt tiền, cá nhân, tổ chức có hình vi vi phạm còn phải tiến hành thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả theo khoản 4 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP như sau:
(i) Buộc bên nhận chuyển quyền sử dụng đất, bên thuê đất phải trả lại đất cho người sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền, thuê đất; trừ trường hợp quy định tại (ii), (iii);
(ii) Buộc bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận nhưng có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP);
(iii) Buộc bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất mà bên chuyển quyền là tổ chức đã giải thể, phá sản, là cá nhân đã chuyển đi nơi khác được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận tại thời điểm phát hiện hành vi vi phạm không xác định được địa chỉ hoặc cá nhân đã chết hoặc được tòa án tuyên bố là đã chết mà không có người thừa kế hợp pháp;
(iv) Buộc hoàn trả tiền chuyển nhượng, tiền cho thuê, cho thuê lại đất đã thu trong thời gian sử dụng đất còn lại;
(v) Buộc bên chuyển nhượng, bên cho thuê, cho thuê lại đất, bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê đất không đủ điều kiện trong thời gian vi phạm; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại các khoản 3 và 4 Điều 7 Nghị định 91/2019/NĐ-CP;
(vi) Thu hồi đất đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nhưng đã hết hạn sử dụng đất mà không được gia hạn theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013.
Được mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ trong trường hợp nào?
Như đã phân tích tại mục 1, đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là một trong những điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ 2 trường hợp:
+ Nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013: Khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng khi có Sổ đỏ hoặc đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ.
+ Theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013: Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng.
Trình tự thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ
Để thực hiện thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ cần thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Làm sổ đỏ
– Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, để thực hiện đăng kí chuyển quyền sử dụng đất cần chuẩn bị những hồ sơ sau:
+ Đơn đăng kí cấp sổ đỏ theo mẫu số 04a/ĐK;
+ Chuẩn bị một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất Đai 2013 và điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
+ Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
+Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
– Thời hạn giải quyết: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ. Không quá 40 ngày đối với khu vực sâu xa, miền núi, đặc biệt khó khăn, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Bước 2: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
– Những giấy tờ cần chuẩn bị để công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Bản sao CMND, Sổ hộ khẩu của 2 bên;
+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc giấy đăng ký kết hôn;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Phiếu yêu cầu công chứng;
+ Bản sao các giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định của pháp luật;
+ Hợp đồng ủy quyền (nếu có);
Kê khai nghĩa vụ tài chính
Để kê khai nghĩa vụ tài chính, cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
+ Tờ khai thuế TNCN Mẫu số 03/BĐS-TNCN;
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ Tờ khai lệ phí trước bạ bản chính;
+ Giấy tờ liên quan làm căn cứ được hưởng miễn lệ phí, miễn thuế (nếu có);
+ Sổ đỏ (bản sao, bản chụp) và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm về tính chính xác của bản chụp đó;
Thời gian nộp hồ sơ khai thuế lệ phí:
Thời gian nộp hồ sơ kê khai thông thường sẽ cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ. Nếu có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Nếu không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ
Theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm các giấy tờ sau:
+ Bản gốc sổ đỏ;
+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng;
Cơ quan có thẩm quyền thông báo thuế phí để người sang tên sổ đỏ nộp và thông báo cho người sang tên. Khi nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ nên mang theo CMND/CCCD phòng trường hợp cần xuất trình giấy tờ khi có yêu cầu.
Trả kết quả
Thời hạn hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ:
Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, đối với khu vực khó khăn, miền múi, vùng đặc biệt khó khăn, hải đảo,… thì tăng thêm 10 ngày.
Thời hạn trên không tính các ngày nghỉ lễ, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian trưng cầu giám định, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật.
Trên đây là nội dung chia sẻ của Luật Nguyễn Hưng về vấn đề “Nhà đất chưa có sổ đỏ có bán được không? Mức phạt như thế nào?“. Hy vọng bài viết sẽ mang lại những thông tin hữu ích dành cho bạn. Trong quá trình tìm hiểu thông tin, nếu bạn còn những thắc mắc nào cần được giải đáp. Hãy liên hệ Luật Nguyễn Hưng qua số điện thoại (028) 6650 6738 – (028) 6650 8738 để nhận được sự tư vấn hỗ trợ từ đội ngũ luật sư.
Trân trọng ./.
