Khi mua nhà chung cư người mua thường chỉ quan tâm tới vị trí, giá cả hay tiện ích,… mà thường quên đi các vấn đề về pháp lý liên quan khác. Đặc biệt là vấn đề thời gian bàn giao nhà, thời gian ra sổ hồng. Đây cũng là những câu hỏi thường gặp về nhà chung cư mà khách hàng thường liên hệ Luật Nguyễn Hưng nhờ tư vấn. Hãy tham khảo bài viết sau đây để hạn chế các rủi ro khi mua nhà chung cư.
Mua căn hộ chung cư thì sau thời hạn bao lâu sẽ được bàn giao?
Pháp luật không quy định cụ thể thời hạn bàn giao căn hộ chung cư, thay vào đó thời hạn bàn giao và tiếp nhận căn hộ chung cư sẽ được thực hiện theo hợp đồng đã ký kết với bên nhà thầu.
Căn cứ tại Điều 124 Luật Xây dựng 2014 được bổ sung bởi điểm a khoản 46 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định bàn giao công trình xây dựng như sau:
– Việc bàn giao công trình xây dựng phải tuân thủ các quy định sau:
+ Đã thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng;
+ Bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng.
+ Đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, có thể bàn giao toàn bộ hoặc một số công trình thuộc dự án để đưa vào sử dụng nhưng trước khi bàn giao phải hoàn thành đầu tư xây dựng bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo phân kỳ đầu tư, thiết kế xây dựng đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực, phù hợp với nội dung dự án và quy hoạch đã được phê duyệt.
>> Xem thêm: Giải đáp nhanh những câu hỏi về tranh chấp đất đai (Phần 1)
Chậm bàn giao chung cư thì có phải bồi thường thiệt hại không?
Có, theo quy định tại khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định về quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng: “4.Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.”
Như vậy, bên mua chung cư có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại do bên bán chậm trễ bàn giao căn hộ chung cư. Và bên bán phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do lỗi chậm bàn giao của mình.
>> Nếu bạn đang cần tìm luật sư tư vấn về đất đai nhà ở hãy tham khảo: Dịch vụ luật sư nhà đất uy tín tại TPHCM
Mua nhà chung cư bao lâu được cấp sổ hồng?
Khoảng hơn 02 tháng kể từ nhận bàn giao căn hộ chung cư người mua sẽ nhận được Sổ hồng. Theo khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau: “Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.”.
Như vậy, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ thì chủ đầu tư phải chuẩn hồ sơ, thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua.
Về thời hạn cấp GCN, khoản 40 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định:
– Cấp Sổ hồng lần đầu: 30 ngày làm việc. Với xã miền núi thì thời gian này kéo dài thêm 10 ngày thành 40 ngày làm việc.
– Cấp Sổ hồng do mua bán, chuyển nhượng: 10 ngày làm việc. Nếu ở xã miền núi thì thời gian này là 20 ngày làm việc. Thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận kể từ khi nhận được hồ sơ đề nghị là 15 ngày làm việc (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
Chủ đầu tư bị phá sản có được cấp sổ hồng không?
Nếu người mua đã ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và thanh toán đúng theo quy định hợp đồng, đã nhận nhà thì các căn hộ đã mua sẽ được coi là tài sản của người mua, không còn là tài sản của chủ đầu tư. Bởi vì, khi đã đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán (kể cả hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai) được pháp luật thừa nhận. Luật nhà ở đã quy định rõ phần sở hữu chung, riêng trong dự án. Do đó, cho dù chưa có sổ thì pháp luật vẫn đã công nhận căn hộ của người mua nhà là tài sản của người mua và người mua có quyền được cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản của mình. Mà đã không còn là tài sản của chủ đầu tư thì không thể xếp nó vào tài sản của doanh nghiệp khi mở thủ tục phá sản.
Thêm nữa, mặc dù khi chưa làm sổ cho các người dân thì sổ khu đất vẫn đứng tên chủ đầu tư, nhưng theo quy định của luật Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014, Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trước khi chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai, nếu đất đang được thế chấp ở ngân hàng, thì chủ đầu tư phải giải chấp trước khi bán hoặc có văn bản của ngân hàng đồng ý cho chủ đầu tư bán mà không cần giải chấp. Khi ngân hàng đã đồng ý điều này thì đồng nghĩa công nhận quyền sở hữu của các người mua nhà, lúc này ngân hàng sẽ kiểm soát việc chủ đầu tư trả nợ bằng dòng tiền thanh toán của người mua nhà.
Chủ đầu tư không cấp sổ hồng cho người sở hữu nhà ở có bị xử phạt không?
Nếu trong thời gian quy định mà chủ đầu tư không cấp sổ hồng, thì bên mua có thể yêu cầu bên bán giao sổ hồng và hồ sơ liên quan. Điều này đã được quy định tại khoản 4 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Nếu bên bán vẫn cố tình không thực hiện, bên mua cần bảo vệ quyền lợi của mình bằng cách kiện lên cơ quan có thẩm quyền và yêu cầu:
+ Bắt buộc chủ đầu tư thực hiện đúng với hợp đồng đã cam kết khi mua nhà trước đó;
+ Phạt vi phạm hợp đồng nếu trong hợp đồng mua nhà có ghi rõ điều khoản này;
+ Buộc chủ đầu tư bồi thường thiệt hại và chứng minh được thiệt hại của người mua nhà có nguyên nhân từ việc chủ đầu tư vi phạm hợp đồng.
Chủ đầu tư dự án không nộp hồ sơ Cấp giấy chứng nhận thì sẽ bị phạt vi phạm từ 10.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng tùy vào từng trường hợp quy định tại Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua tự nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
Trên đây là nội dung chia sẻ của Luật Nguyễn Hưng về các vấn đề pháp lý liên quan tới thời gian bàn giao nhà và thời gian ra sổ hồng khi mua chung cư. Hy vọng bài viết sẽ mang lại những thông tin hữu ích dành cho bạn. Trong quá trình tìm hiểu thông tin, nếu bạn còn những thắc mắc nào cần được giải đáp. Hãy liên hệ Luật Nguyễn Hưng qua số điện thoại (028) 6650 6738 – (028) 6650 8738 để nhận được sự tư vấn hỗ trợ từ đội ngũ luật sư.
Trân trọng ./.
